Sind Designhotels die attraktiveren Investments?

 Die Untersuchung zeigte, dass der Großteil der Designhotels in Europa tatsächlich eine bessere Performance als deren Mitbewerber ohne spezielles Design verzeichnet (70 Prozent verzeichnen eine höhere Auslastung, 81 Prozent eine höhere Nettodurchschnittsrate und 55 Prozent sind bei Auslastung und Nettodurchschnittsrate wettbewerbsfähiger). Im Detail verzeichnen Designhotels in Resortdestinationen sowie im Luxussegment die besten Ergebnisse im Vergleich zu deren Mitbewerbern. Entgegen den Ergebnissen bisheriger Untersuchungen, verzeichnen zwei Drittel der untersuchten Designhotels gleiche oder niedrigere Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Das Marktumfeld entscheidet
In Bezug auf das objektspezifische Risiko von Designhotels kam die Studie zum Ergebnis, dass dieses sehr stark vom zugrunde liegenden Konzept sowie dem Marktumfeld abhängt. Betrachtet man zum Beispiel die Volatilität der Einnahmen und schlussendlich der Rendite, ist die Mehrheit der europäischen Designhotels überzeugt, dass die­se stabiler oder zumindest gleich wie bei ihren Mitbewerbern ist. Indessen muss berücksichtigt werden, dass andere Risikofaktoren bei Designhotels teilweise auch stärker ausgeprägt sein können als bei herkömmlichen Hotels.

Dies wären zum Beispiel ein erhöhtes Development-Risiko aufgrund höherer Entwicklungskosten und einer längeren Bauzeit oder das Risiko der frühzeitigen Überalterung, sollte das Design zu stark einem kurzfristigen Trend unterliegen (höherer Instandhaltungsaufwand).Neben der Höhe und der Qualität der Cash Flows von Designhotels sind (speziell) für Projektentwicklungen die Errichtungskosten ein wesentlicher Faktor in der Renditeberechnung der Investoren. Prinzipiell sollte es das Ziel von Projektentwicklern sein, die Errichtungskosten von Designhotels nicht höher ausfallen zu lassen als bei anderen Hotels der gleichen Kategorie. Letztendlich kann der Großteil der Errichtungskosten, wie etwa Bauwerkskosten, auf gleichem Niveau gehalten werden, sofern nicht eine besonders aufwendige Bauform oder Spezialanforderungen von Architekten und Designern berücksichtigt werden müssen.

Mit einer besseren Performance bei mehr oder weniger gleichem Risiko und ähnlichen Errichtungskosten kam die Untersuchung zum Schluss, dass Designhotels in Europa mehrheitlich durchaus als die attraktiveren Investments betrachtet werden können. Unabhängig von der reinen Renditebetrachtung deckte die Studie jedoch auch auf, dass die finanziellen Aspekte bei den meisten Investoren von Designhotels (im Vergleich zu einem „normalen“ Hotel) nur eine untergeordnete Rolle spielten. Persönliches Interesse, Spaß, die Schaffung von etwas ganz Neuem etc. waren oftmals die Ursache für die Entwicklung eines Designhotels.

4 wesentliche Punkte
Doch welche Kriterien müssen nun erfüllt werden, um ein Designhotel wettbewerbsfähiger und ertragreicher zu konzeptionieren?

1. Die Bedürfnisse von Markt und Standort müssen genau untersucht und in das Konzept übernommen werden! Wer sind die Mitbewerber (Gastronomie, Hotels, Bars) und was wird in der näheren Umgebung benötigt? Was fehlt und womit kann man USPs schaffen? Bin ich das erste oder das zehnte Designhotel?

2. Das Hotelkonzept muss einzigartig in Bezug auf das äußere Erscheinungsbild sowie das gefühlte Ambiente sein! Wie kreiere ich für meinen Gast etwas, das Unikat, unerwartet und ungewöhnlich zugleich ist (3 Us)? Wie schaffe ich ein Konzept, das über Design und Architektur hinausgeht? Ein Konzept, das Emotionen weckt und den Gast wiederkehren lässt?

3. Funktionalität ist oberste Priorität und darf gegenüber Design nicht zu kurz kommen! Ein Hotel ist und bleibt eine Betreiberimmobilie. Schaffe ich es, operative Abläufe durch die Gestaltung des Hotels nicht negativ zu beeinflussen? Bin ich bzw. sind meine Designer und Architekten in der Lage, wie ein Hotelier zu denken?

4. Bereits bei der Entwicklung und dann während der Betriebsphase muss auf Nachhaltigkeit geachtet werden! Wie nachhaltig sind die verwendeten Materialen bzw. das Design in Bezug auf die verursachten Betriebs- und Instandhaltungskosten? Neben ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten spielen auch soziale Aspekte eine Rolle.

Mag. (FH) Lukas Hochedlinger war die letzten vier Jahre bei KPMG CEE in Budapest tätig. Davor arbeitete er bei einer deutschen Hotelmanagementgesellschaft in Hamburg. Im Juli 2010 hat er erfolgreich sein Master Studium in Real Estate an der Donau Universität abgeschlossen. Die vorliegende Arbeit ist eine Kurzfassung seiner Master-Thesis.

E-Mail: lukas@masterpiezes.com

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