Grunderwerbsteuer-Reform verteuert Hotel-Deals drastisch
Ab Juli 2025 wird der Verkauf oder Umbau von Hotelgesellschaften zur steuerlichen Gratwanderung. Wer nicht früh plant, zahlt am Ende drauf – mit bis zu 15-facher Mehrbelastung.
Für viele Hotelbetriebe ist die Trennung von Besitz- und Betriebsgesellschaft gelebte Praxis – aus gutem Grund. Sie erleichtert Übergaben, schafft Spielraum für Investoren und schützt das operative Geschäft. Doch diese Flexibilität bekommt ab 1. Juli 2025 einen Preis: Die Reform der Grunderwerbsteuer dreht an zwei zentralen Punkten – mit spürbaren Folgen für Share Deals und Umstrukturierungen in der Hotellerie, wie die Prodinger Tourismusberatung meldet.
Doppelschlag für Besitzgesellschaften
Bislang fiel die Grunderwerbsteuer erst dann an, wenn binnen fünf Jahren 95 Prozent der Anteile den Eigentümer wechselten. Künftig reicht eine Verschiebung von 75 Prozent – und das über einen Zeitraum von sieben Jahren. Das klingt technisch, hat aber konkrete Folgen: Auch kleinere Beteiligungsveränderungen, etwa bei der Nachfolgeplanung oder bei internen Umschichtungen, lösen plötzlich eine Steuerpflicht aus.
Die Reform der Grunderwerbsteuer betrifft vor allem Hotel- und Unternehmensverkäufe, also all jene Vorgänge, bei denen Anteile an immobilienhaltenden Gesellschaften übertragen werden (Share Deals). Während dabei künftig mit spürbar höheren Steuerbelastungen zu rechnen ist, bestehen bei familieninternen Betriebsübergaben weiterhin gezielte steuerliche Begünstigungen.
Und es kommt noch dicker: Für Besitzgesellschaften, die als Immobiliengesellschaft gelten – also für viele Eigentümerstrukturen im Hotelbereich –, steigt der Steuersatz bei Anteilsübertragungen von bisher 0,5 auf satte 3,5 Prozent. Bemessen wird nicht mehr am reduzierten Grundstückswert, sondern am oft deutlich höheren Verkehrswert der Immobilie.
Das kann im Einzelfall das Zehn- bis Fünfzehnfache der bisherigen Steuerlast bedeuten – mit unmittelbaren Folgen für geplante Verkäufe, Umgründungen oder Betriebsübergaben.
Vorsicht in der Beteiligungskette
Brisant wird es vor allem bei komplexen Strukturen: Auch indirekte Beteiligungen, etwa über Holdinggesellschaften, werden künftig mitgezählt. Wer dort Anteile verschiebt, etwa bei internen Rochaden oder Umfinanzierungen, riskiert die Steuerpflicht – selbst ohne echten Eigentümerwechsel.
Eine Ausnahme bleibt: Die familieninterne Übergabe. Wird der Hotelbetrieb innerhalb der Familie verschenkt oder vererbt, greift weiterhin ein begünstigter Steuersatz von 0,5 Prozent – und zwar auf Basis des Grundstückswerts. Auch bei teilentgeltlichen Übergaben kann dieser Satz anteilig gelten. Voraussetzung ist allerdings eine saubere Dokumentation und rechtzeitige Planung. Der Gesetzgeber verlangt hier klare Verhältnisse – wer zu spät strukturiert oder Formalien übersieht, fällt schnell aus der Begünstigung.
Für Hoteliers bedeutet das: Jede Beteiligungsverschiebung wird zur steuerlichen Operation. Wo früher Spielraum war, droht nun Mehrbelastung. Vor allem Finanzierungspartner dürften bei unklaren Steuerfolgen zurückhaltender agieren – das erhöht das Risiko in Transaktionen.
Für alle, die vor einem Verkauf, einer Umstrukturierung oder Betriebsübergabe stehen, bietet der Leitfaden für den diskreten und erfolgreichen Hotelverkauf der Prodinger Tourismusberatung eine praxisnahe Orientierungshilfe – von der Vorbereitung bis zur finalen Abwicklung.
