Kitzbühel gehört zu den teuersten Tourismusadressen Österreichs. Umso bemerkenswerter ist eine Entwicklung, die Thomas Reisenzahn von der Prodinger Tourismusberatung jetzt bei einer Diskussionsveranstaltung unter dem Titel „Kitzbühel – Vom Glanz zur Bilanz“ präsentierte: Zwischen den Wintersaisonen 2014/15 und 2024/25 sank die Zahl der touristischen Betten von 8.993 auf 8.250. Ein Rückgang um gut acht Prozent. Aber auch die Nächtigungen gingen zurück, von rund 1,14 Millionen auf knapp eine Million. Allerdings verschwindet die touristische Nachfrage nicht einfach. Sie verteilt sich nur anders.
Denn während klassische Beherbergungsbetriebe Kapazitäten verloren, verzeichneten gewerblich vermietete Ferienwohnungen ein Bettenwachstum von rund 178 Prozent. Für Reisenzahn ist die reine Bettenzahl deshalb kein ausreichender Maßstab mehr. Entscheidend sei, welchen wirtschaftlichen Ertrag die verfügbaren Kapazitäten erwirtschaften. Tatsächlich zählt Kitzbühel bei den Umsätzen je Gästebett zu den Spitzenreitern in Tirol. Reisenzahn verweist in seiner Analyse auf eine Qualitätsstrategie mit höheren Durchschnittspreisen und einer stärkeren Ganzjahres-Nachfrage. Die jüngsten Sommernächtigungen zeigen aber wieder eine positive Entwicklung.
743 Gästebetten weniger – Ferienwohnungen legen zu
Der Strukturwandel in drei Zahlen
Weniger Kapazität
Deutlicher Zuwachs
Weniger Übernachtungen
Wertschöpfung: Zwei unterschiedliche Betrachtungsräume
Freizeitwohnsitze | Bezirk Kitzbühel
Jährliche Ausgaben
Tourismus | Tourismusgebiet Kitzbühel
Touristische Ausgaben
Nicht nur Betten zählen
Prodinger hat auch die wirtschaftliche Bedeutung der Freizeitwohnsitze untersucht. Im Bezirk Kitzbühel generieren sie demnach jährlich Ausgaben von rund 217 Millionen Euro und eine regionale Wertschöpfung von etwa 158 Millionen Euro. Für das Tourismusgebiet Kitzbühel werden touristische Ausgaben von rund 303 Millionen Euro und eine Wertschöpfung von ungefähr 196 Millionen Euro ausgewiesen. Dennoch zeigen sie, weshalb die Diskussion um Freizeitwohnsitze komplexer ist als die bloße Gegenüberstellung von touristischer und privater Nutzung. Auch Zweitwohnsitzbesitzer geben Geld in der Region aus. Gleichzeitig beanspruchen sie Wohnraum und Infrastruktur, während ihre Nachfrage weniger kontinuierlich ausfallen kann als jene professionell bewirtschafteter Beherbergungsbetriebe.
Die Einser-Frage für die Hotellerie
Kitzbühel steht exemplarisch für ein Problem vieler alpiner Destinationen. Hohe Immobilienpreise machen Grundstücke und Gebäude auch außerhalb der klassischen Hotellerie attraktiv. Gleichzeitig müssen Hotels ihre Investitionen aus dem laufenden Betrieb erwirtschaften. Für die Tourismuspolitik stellt sich deshalb die Frage, welche Art der Bewirtschaftung langfristig Arbeitsplätze, Wertschöpfung und touristische Infrastruktur sichert bzw. sichern soll.
Reisenzahn fordert, die unterschiedlichen Nutzungsformen in der Raumordnung stärker gemeinsam zu betrachten. Die traditionellen Kategorien würden der Entwicklung professionell bewirtschafteter Apartments, kurzfristiger Vermietungen und Freizeitwohnsitze zunehmend weniger gerecht. Eine hohe Wertschöpfung je Gästebett ist zweifellos ein Erfolg. Ob sie den Verlust klassischer Hotelkapazitäten auf Dauer ausgleichen kann, ist eine andere Frage.