Ferienhotellerie unter Druck, aber stabil
Die alpine Ferienhotellerie trotzt dem Margendruck: Dank sinkender Finanzierungskosten bleibt der Hotelimmobilienmarkt laut Prodinger weiter attraktiv.
Trotz hoher Betriebskosten, zunehmendem Wettbewerb und sinkenden operativen Margen zeigt sich der Markt für Hotelimmobilien in den Alpen weiter bemerkenswert stabil. Vor allem das gesunkene Zinsniveau wirkt wie ein Stabilisator für Investoren und Betreiber gleichermaßen. Der aktuelle „Marktwertreport 2026 für alpine Hotels“ der Prodinger Tourismusberatung analysiert die Marktentwicklung und zeigt, wo Chancen und Risiken liegen.
Seit 2024 ist der 3-Monats-Euribor um 1,9 Prozentpunkte gefallen: eine Entwicklung, die sich unmittelbar positiv auf die Finanzierungskosten von Hotelbetrieben auswirkt. „Das stabilere Zinsumfeld gibt der Branche kurzfristig Luft“, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung. Gleichzeitig weist er auf die bleibenden Herausforderungen hin: Die Kapitalintensität vieler Betriebe sei weiterhin hoch. Investitionen in Modernisierung und Nachhaltigkeit bleiben notwendig, aber kostenintensiv.
Institutionelle und private Investoren zeigen wieder mehr Interesse, vor allem im 4- und 5-Sterne-Segment. Das Transaktionsvolumen ist laut Report im Aufwind, vor allem durch familieninterne Übergaben, bankenbedingte Verkäufe und Nachfolgeregelungen.
Marktwerte auf hohem Niveau
Der durchschnittliche Marktwert pro Zimmer in der 4-Sterne-Ferienhotellerie liegt aktuell bei 227.200 Euro bezogen auf eine Betriebsgröße von 60 bis 70 Zimmern, netto und ohne Investitionsstau. Regional zeigen sich deutliche Unterschiede: Spitzenreiter sind Serfaus–Fiss–Ladis mit 323.400 Euro, dicht gefolgt von Kitzbühel und Lech–Zürs / Warth–Schröcken.
Trotz eines leichten Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr liegen die Werte weiterhin über dem langjährigen Mittel. Auffällig ist jedoch: Größere Betriebe erzielen aufgrund der Kapitalbindung geringere Werte pro Einheit. Viele Häuser verfügen zwar über stille Reserven, doch diese lassen sich erst im Falle eines Verkaufs monetarisieren – und erhöhen den wirtschaftlichen Spielraum kaum.
Renditeprobleme trotz hoher Werte
Während die Immobilienwerte stabil bleiben, sinkt die operative Rentabilität. Steigende Personal- und Energiekosten setzen die Betriebe unter Druck, ebenso wie ein wachsender Wettbewerb um Fachkräfte und Gäste. „Die Rentabilität vieler Betriebe steht in keinem Verhältnis mehr zu den gebundenen Vermögenswerten“, warnt Reisenzahn.
Um gegenzusteuern, brauche es neue Betreibermodelle und innovative Finanzierungskonzepte, die Investitionen ermöglichen und dennoch eine wirtschaftlich tragfähige Rendite sichern. Der Report verweist darauf, dass ohne strukturelle Anpassungen das wirtschaftliche Potenzial vieler Betriebe langfristig gefährdet ist.
Trotz aller Herausforderungen bleibt die alpine Ferienhotellerie für Investoren attraktiv – dank stabiler Nächtigungszahlen, inflationsresistenter Werte und positiver Tourismusprognosen. Family Offices, institutionelle Anleger und internationale Investoren entdecken die Anlageklasse neu. Voraussetzung bleibt jedoch eine solide betriebliche Basis. „Die Ferienhotellerie bleibt ein sicherer Hafen – vorausgesetzt, Betriebsergebnisse und Tourismusprognosen stimmen“, fasst Reisenzahn zusammen. Wer als Hotelier jetzt auf nachhaltige Konzepte, starke Markenpositionierung und betriebswirtschaftliche Effizienz setzt, kann die aktuelle Marktphase nutzen, um sich zukunftssicher aufzustellen.
