VfGH-Urteil: Schock für Pächter

Mietrecht
20.07.2022

Anders als Mieter, haben Pächter keinen Anspruch auf eine Reduktion ihrer während der Corona-Maßnahmen abzuführenden Pacht. Zu diesem Schluss kommt der Verfassungsgerichtshof. Viele Betriebe sind davon betroffen.
Das Urteil des VfGH trifft viele Pächter von Gaststätten und Hotels.

Pächter*innen sind in der Corona-Krise schlechter gestellt als Mieter*innen. Zu dieser Erkenntnis kommt der Verfassungsgerichtshof. Damit bleibt ein entsprechendes Gesetzt aufrecht, das vom Bezirksgericht in Wien-Meidling in Frage gestellt wurde und auf dessen Aufhebung viele Gastronom*innen gehofft hatten.

Worum geht es? Mieter von Geschäftsräumen mussten oftmals für die Zeit, in der sie wegen der Covid-Maßnahmen ihr Objekt nur eingeschränkt nutzen konnten, einen reduzierten Mietzins zahlen (auch hier gibt es allerdings einige Rechtsstreitigkeiten). So ein Recht gibt es für Pächter prinzipiell nicht. Sie müssen den vollen Pachtzins entrichten. Eine Ausnahme gibt es lediglich für jene, die das Objekt nur für ein einziges Jahr gepachtet haben. Diese haben Anspruch auf einen Pachtnachlass, wenn der Ertrag durch die Pandemie um mehr als die Hälfte einbrach – diese Rechtslage bestätigte nun der Verfassungsgerichtshof.

Anlass für das jetzige klärende Urteil war eine Gastronomin, die in einem Bürogebäude ihren Betrieb führte. Die Verpächterinnen forderten sie auf, für den Zeitraum von April 2020 bis Jänner 2021 den Zins zu zahlen. Das lehnte die Gastronomin ab, weil sie ihren Betrieb wegen der behördlicher Covid-Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt nutzen habe können.

Unterschiedliche Systeme

Wie die Zeitung „Presse“ zuerst berichtete, hielten die Verfassungsrichter*innen fest, dass sich der wirtschaftliche Gehalt von Miete und Pacht „maßgeblich voneinander unterscheiden“. Gehe es bei der Miete nur um die Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch, umfasse die Pacht auch die sogenannte Fruchtziehung. Der Ertrag eines Pächters hänge daher insbesondere von dessen „Fleiß und Mühe“ und dessen wirtschaftlichem Geschick ab.

Das Urteil der Höchstrichter kam für viele Rechtsexperten überraschend, weil diese in der Fruchtziehung bzw. im Fruchterlös einen Gedanken aus dem 19. Jahrhundert sahen, der auf die schwankenden Erträge der Landwirtschaft abzielt und für moderne Pachten nicht mehr unbedingt anzuwenden sei.

Das jetzige Urteil des Verfassungsgerichtshofes ist endgültig und betrifft zahlreiche Gastronominnen und Hoteliers sowie andere Gewerbetreibende, die auf eine Reduktion der Pacht in den Zeiten der behördlichen Einschränkungen gehofft hatten.