Wird nämlich ein Gastronomielokal oder Hotel in einem gemieteten Objekt betrieben und wurde das Gebäude vor 1953 gebaut – „Altbau“ (Baubewilligung vor dem 1.7.1953, bei Wohnungseigentumsobjekten 8. Mai 1945) -, so kann der Vermieter bei Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Gastronomie- oder Hotelunternehmens den Hauptmietzins auf ein angemessenes Niveau anheben.

Handelt es sich um eine ertragsschwache Branche, die der lokalen Bevölkerung als „Nahversorger“ dient, so ist dies bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses zu berücksichtigen. Dies wurde etwa für ein Café-Restaurant in der Wiener Innenstadtlage bejaht, da es primär der Versorgung der Arbeits- und Geschäftsbevölkerung des ersten Bezirkes von Wien mit Mahlzeiten zu moderaten Preisen gedient hat.

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Aktueller OGH-Entscheid über das Weitergaberecht

Besonderes gilt, so Helmut Ofner, wenn dem Mieter im Mietvertrag ein vertragliches Weitergaberecht eingeräumt wurde. In diesem Fall hat der scheidende Mieter die Möglichkeit, durch Geltendmachung des Weitergaberechts die Anhebung des Hauptmietzinses zu verhindern. In einer aktuellen Entscheidung musste sich der OGH (Oberste Gerichtshof) mit der Frage auseinandersetzen, ob das Weitergaberecht auch nach Übergabe des Lokals an den Unternehmenserwerber geltend gemacht werden kann. Dies wurde im konkreten Fall verneint.

Will der Unternehmensveräußerer eine Anhebung des Hauptmietzinses für den Erwerber verhindern, so muss ein allfällig bestehendes vertragliches Weitergaberecht somit vor Übergabe des verkauften Unternehmens (z.B. Hotelbetrieb) beim Vermieter geltend gemacht werden. Besonders in guten Lagen kommt dieser Thematik große Bedeutung zu, da der Unternehmenswert maßgeblich von der zukünftigen Mietzinshöhe abhängig ist.

Mietzinserhöhung bei Machtwechsel in einer Mietergesellschaft

Viele Hotel- und Gastronomiebetriebe werden laut Helmut Ofner in Form einer „Offenen Gesellschaft“ (OG) oder Kommanditgesellschaft (KG) betrieben. Ist eine solche Gesellschaft Mieterin in einem „Altbau“, so steht dem Vermieter auch in diesem Fall die Erhöhung des Hauptmietzinses auf ein angemessenes Niveau zu, wenn sich in der Mietergesellschaft ein „Machtwechsel“ vollzieht.

Ausschlaggebend ist laut Helmut Ofner dabei, ob sich bei den persönlich haftenden Gesellschaftern eine wesentliche Änderung ergibt. In einer rezenten Entscheidung hat der OGH einige Beispielsfälle genannt, in denen ein Machtwechsel gegeben ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der einzige Komplementär einer Kommanditgesellschaft ausgetauscht wird, oder im Falle einer Umwandlung einer OG in eine KG nur einer von zwei persönlich haftenden Gesellschaftern Komplementär wird.

Im Unterschied zur Unternehmensveräußerung kann im Falle eines Machtwechsels in einer Mietergesellschaft ein vertragliches Weitergaberecht auch nach Übergabe an den Unternehmenserwerber geltend gemacht werden.