Kaum ein Hotelprojekt in alpinen Tourismusregionen kommt derzeit ohne die Idee einer spektakulären Dachinszenierung mit Wasser aus. Besonders bei jungen Betriebsübernehmern gilt der Rooftop-Pool häufig als vermeintlich bahnbrechende Lösung für einen schlecht positionierten Betrieb. Wasser aufs Dach, Berge ins Bild, dazu der Sonnenuntergang, und das Hotel scheint neu erfunden, oder?
Vor einigen Jahren waren es vor allem Südtiroler Betriebe, die das Thema Rooftop-Infinity-Pool frühzeitig und social-media-wirksam besetzten. Der Pool am Dach wurde zum Symbol für Lifestyle und touristische Aufladung, eine starke Bildsprache mit hohem Wiedererkennungswert.
Heute drängt sich eine nüchternere Frage auf: Handelt es sich noch um ein sinnvolles Investment, oder bereits um einen „Dachschaden“? Nicht jede spektakuläre Inszenierung ist automatisch eine tragfähige Strategie. Ein Rooftop-Pool kann ein starkes Element sein, wenn er in ein klares Gesamtkonzept eingebettet ist, zur Zielgruppe passt und wirtschaftlich begründet werden kann. Wird er dagegen als isolierte Maßnahme verstanden, um ein schwaches Produkt künstlich aufzuwerten, wird aus dem vermeintlichen Leuchtturm rasch ein teurer Irrtum.
Auch der Effekt auf Plattformen wie Instagram hat sich deutlich abgeschwächt. Das Motiv ist inflationär geworden: Gast im Wasser, Blick in die Berge, Glas Prosecco. Es erzeugt zwar weiterhin Bilder, kaum aber noch nachhaltige Differenzierung gegenüber Mitbewerbern. „Der Pool am Dach ersetzt keine Strategie. Er kann sie bestenfalls sichtbar machen“, bringt Reisenzahn die Kernthese auf den Punkt.
Gerade in der alpinen Hotellerie brauche es daher weniger austauschbare Bildwelten und mehr strategische Schärfe, also eine klare Positionierung, ein stimmiges Raum- und Erlebnisprogramm, eine nachvollziehbare Investitionslogik und ein Angebot, das über den Fotomoment hinaus Wirkung entfaltet.
Die Kosten der Dachidylle
Ein hochwertiger Infinity-Pool am Dach kostet rasch zwischen 1,2 und 2,5 Millionen Euro. Bei schwieriger Statik kann sich die Rechnung auch in Richtung 3 bis 4 Millionen Euro bewegen. Der Grund liegt im physikalischen Gewicht von Wasser: Ein Kubikmeter entspricht 1.000 Kilogramm, ein Gebäude muss diese Last tragen können. Hinzu kommen Abdichtung, Haustechnik, Terrassenbau, Brandschutz und vielfach komplexe baurechtliche Fragen. Auch die Erteilung von Baugenehmigungen ist in manchen Gemeinden und Bundesländern kein einfaches Verfahren.
Dazu kommen laufende Betriebskosten von grob 80.000 bis 200.000 Euro pro Jahr für Energie, Wasseraufbereitung, Wartung, Reinigung, Personal und Reparaturen.
Die entscheidende unternehmerische Frage lautet daher nach Auffassung des Beraters nicht, ob ein Betrieb einen Infinity-Pool brauche, sondern ob sich damit nachweislich höhere Preise, eine bessere Auslastung oder zusätzliche Nebenerlöse erzielen lassen.
Die Investitionsrechnung im Detail
Wird ein Investment von 3 Millionen Euro über 15 Jahre angesetzt, mit einem Kapitaldienst von rund vier Prozent bei einem Fremdkapitalanteil von 60 Prozent, ergibt sich daraus ein jährlicher Kapitaldienst von etwa 162.000 Euro. Zusammen mit rund 100.000 Euro Betriebskosten muss der Pool somit ein jährliches Mehrergebnis von etwa 262.000 Euro erwirtschaften.
Bei einem Hotel mit 80 Zimmern und einer durchschnittlichen Tagesrate von 180 Euro entspricht das grob 18 zusätzlichen Vollbelegungstagen oder etwa fünf Prozentpunkten zusätzlicher Auslastung, sofern der Mehrertrag allein über zusätzliche Nächtigungen erzielt werden soll.
Geht man hingegen von einer gleichbleibenden Zimmerauslastung von rund 60 Prozent aus, ist ein zusätzlicher Aufschlag von etwa 15 Euro beziehungsweise rund 8,3 Prozent auf die durchschnittliche Tagesrate notwendig, um die Aufwendungen für den Pool zu decken. Die reguläre jährliche Preiserhöhung zur Abdeckung sonstiger Mehrkosten ist dabei noch nicht berücksichtigt. Erfahrungsgemäß würde dies den erforderlichen Aufschlag nochmals verdoppeln.
Zu beachten ist zudem, dass es sich bei dieser Betrachtung um eine reine Cashflow-Perspektive handelt. In der Gewinn- und Verlustrechnung liegt die Belastung über laufende Betriebskosten, Abschreibung und Zinsaufwand aus der Fremdfinanzierung insbesondere in den ersten Jahren zwischen 350.000 und 370.000 Euro, somit rund 37 Prozent höher als die Cashflow-Belastung. Das bedeutet, dass noch deutlichere Steigerungen bei Tagesrate oder Auslastung notwendig sind, um aus dem Investment nicht nur im Cashflow, sondern auch in der Gewinn- und Verlustrechnung einen positiven Ergebnisbeitrag zu erzielen, den sogenannten Break Even.
Fazit des Beraters: „Ein solcher Traum vom gesammelten Nass am Dach kann schnell dazu führen, dass einem das Wasser bis zum Hals steht.“
Weitere Infos: tourismusberatung.prodinger.at